by di Gino Pagliuca
Prezzo troppo alti per i vecchi appartamenti da ristrutturare (solo del 10% inferiori agli alloggi nuovi): ecco perché restano senza offerte e i giovani scappano fuori città. Ma le compravendite nel 2021 hanno superato il dato pre Covid: più richiesti i trilocali, superficie media di 82 metri quadrati
Mancano ancora i dati ufficiali dell’Agenzia delle entrate, ma sulla base dell’andamento delle vendite nei primi nove mesi dell’anno si può ritenere che a Milano nel 2021 siano stati venduti tra i 26 e i 27 mila appartamenti, in linea con i dati del 2019, anno con cui si può fare un confronto corretto. Nel 2021 però le case messe in vendita in città sono state oltre 45mila. Significa che se, come dicono tutte le analisi di mercato, i tempi di vendita per le case appetibili (grandi dimensioni, bella zona, immobile luminoso) lo scorso anno si sono ridotti anche a poche settimane e le case nuove sono state prenotate prima della chiusura del cantiere, ci sono quasi 20mila alloggi che non hanno trovato un acquirente. «Secondo i nostri dati — spiega Emanuele Barbera, a capo del Gruppo immobiliare Sarpi — ci sono a Milano circa 8mila appartamenti in vendita da più di un anno».
La ricerca di mercato
I numeri cui si riferisce il nostro interlocutore sono tratti da una ricerca curata da Sarpi e da Fides adv e anticipata al «Corriere» sull’evoluzione del mercato immobiliare nel 2022 in quattro città italiane, con un focus sul capoluogo lombardo. «Un immobile che resta così a lungo sul mercato è offerto a un prezzo sbagliato per le sue reali qualità perché è parametrato su un prezzo del nuovo che arriva a 5mila euro al metro quadrato in zone periferiche, un valore che non ha riscontro in nessun’altra città italiana. La spiegazione — sottolinea Barbera — è che Milano è l’unica metropoli europea e va confrontata con le altre capitali continentali e non con il resto del Paese. Tutto giusto se non fosse per un particolare: le famiglie normali a Milano hanno redditi in linea con quelli italiani e non con quelli europei».
Richieste eccessive e fuga nell’hinterland
I listini del nuovo, giustificati dal fatto che l’offerta è scarsa e la domanda da parte di chi dispone di liquidità è robusta, portano chi deve vendere una casa usata a ritenere che potrà ricavare un prezzo a metro quadro solo del 10-15 per cento inferiore a quello dei cantieri della zona, mentre il gap reale sarebbe di due o tre volte maggiore. Risultato: quella casa resta a lungo sul mercato e i prezzi richiesti fanno scappare i giovani fuori città, anche se possono avere un mutuo al 100 per cento del prezzo.
I dati delle vendite
I dati delle Entrate ci consentono di inquadrare il fenomeno. Nei primi nove mesi del 2021 le vendite di case a Milano hanno superato dell’1,7 per cento quelle dello stesso periodo del 2019. Nella provincia l’incremento è stato del 22,7 per cento. E con una differenza fondamentale: in città comprano anche gli investitori e, nelle zone di pregio, gli stranieri. Nell’hinterland gli acquisti sono quasi tutti di famiglie che acquistano la casa in cui risiedere. «Ma a chiedere troppo è anche chi ritiene di avere una casa di valore — conclude Barbera —. Bisogna fare i conti con la realtà: dai dati del nostro studio emerge che le case offerte a oltre un milione di euro, il 12 per cento del totale, dopo sei mesi di permanenza sui portali per vendere devono ridurre il prezzo degli annunci di almeno il 10 per cento e chi sta più di un anno deve scendere di almeno il 20 per cento». Tutto questo senza contare che verosimilmente il prezzo a cui quell’immobile viene rogitato dopo la trattativa è più basso di un altro 10 per cento.
Tagli degli alloggi e ristrutturazioni
Tra gli altri aspetti evidenziati dalla ricerca (alcuni dei dati sono riportati nel grafico pubblicato al centro della pagina) è interessante notare come dopo la pandemia abbiano assunto una maggiore importanza non solo la superficie dell’abitazione ma anche il suo taglio: vengono privilegiati gli immobili che possono essere ristrutturati in modo da poter ottenere spazi su misura. La superficie delle case vendute a Milano è nettamente minore rispetto al resto del Paese (ecco la fotografia secondo gli ultimi dati medi: Milano 82,2 metri quadrati, Roma 96, Italia 109,1) però la richiesta di trilocali oggi è più forte di quella dei bilocali e a parità di numero di vani la scelta si orienta sempre più spesso sulle case di maggiore superficie.
Standard energetici: effetto Superbonus
Un tema di grande attualità, alla luce della querelle sul superbonus, è l’attenzione alle prestazioni energetiche dell’edificio. Per il 37,4 per cento delle persone che cercano casa a Milano è fondamentale una buona classe energetica e per un altro 32,4 per cento è importante. Per buona classe energetica quando si parla di immobili usati ci si riferisce ad alloggi ubicati in edifici di classe da B a D, visto che palazzi in classe A di oltre dieci anni in pratica in città non ce ne sono, mentre il discorso cambia completamente se ci riferiamo alle case in costruzione, dove la classe A (anche nell’hinterland) è un prerequisito. La buona classificazione energetica è destinata a crescere di importanza, perché a una legislazione comunitaria sempre più stringente sulla riduzione dell’inquinamento seguirà con tutta evidenza una stretta nelle leggi nazionali e piano piano le case energivore finiranno fuori mercato. Basta provare a rivendere oggi un’auto diesel Euro 4 per capire che cosa rischia il mercato immobiliare con i prezzi di Milano…
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14 febbraio 2022 (modifica il 14 febbraio 2022 | 11:59)
© RIPRODUZIONE RISERVATA
, 2022-02-14 23:09:00, http://s.wordpress.com/mshots/v1/https%3A%2F%2Fmilano.corriere.it%2Fnotizie%2Feconomia%2F22_febbraio_14%2Fcase-milano-8-mila-immobili-invenduti-oltre-anno-prezzo-metri-quadrati-cosa-cerca-chi-compra-f77172ca-8cfc-11ec-ab58-6edac401c3bd.shtml?w=600&h=450, , , , This is another smart add-on!, I be wild about add-ons, because they are the huge!!, % %item_title%%, Prezzo troppo alti per i vecchi appartamenti da ristrutturare (solo del 10% inferiori agli alloggi nuovi): ecco perché restano senza offerte e i giovani scappano fuori città. Ma le compravendite nel 2021 hanno superato il dato pre Covid: più richiesti i trilocali, superficie media di 82 metri quadrati, di Gino PagliucaPrezzo troppo alti per i vecchi appartamenti da ristrutturare (solo del 10% inferiori agli alloggi nuovi): ecco perché restano senza offerte e i giovani scappano fuori città. 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Significa che se, come dicono tutte le analisi di mercato, i tempi di vendita per le case appetibili (grandi dimensioni, bella zona, immobile luminoso) lo scorso anno si sono ridotti anche a poche settimane e le case nuove sono state prenotate prima della chiusura del cantiere, ci sono quasi 20mila alloggi che non hanno trovato un acquirente. «Secondo i nostri dati — spiega Emanuele Barbera, a capo del Gruppo immobiliare Sarpi — ci sono a Milano circa 8mila appartamenti in vendita da più di un anno». La ricerca di mercatoI numeri cui si riferisce il nostro interlocutore sono tratti da una ricerca curata da Sarpi e da Fides adv e anticipata al «Corriere» sull’evoluzione del mercato immobiliare nel 2022 in quattro città italiane, con un focus sul capoluogo lombardo. «Un immobile che resta così a lungo sul mercato è offerto a un prezzo sbagliato per le sue reali qualità perché è parametrato su un prezzo del nuovo che arriva a 5mila euro al metro quadrato in zone periferiche, un valore che non ha riscontro in nessun’altra città italiana. La spiegazione — sottolinea Barbera — è che Milano è l’unica metropoli europea e va confrontata con le altre capitali continentali e non con il resto del Paese. Tutto giusto se non fosse per un particolare: le famiglie normali a Milano hanno redditi in linea con quelli italiani e non con quelli europei». Richieste eccessive e fuga nell’hinterlandI listini del nuovo, giustificati dal fatto che l’offerta è scarsa e la domanda da parte di chi dispone di liquidità è robusta, portano chi deve vendere una casa usata a ritenere che potrà ricavare un prezzo a metro quadro solo del 10-15 per cento inferiore a quello dei cantieri della zona, mentre il gap reale sarebbe di due o tre volte maggiore. Risultato: quella casa resta a lungo sul mercato e i prezzi richiesti fanno scappare i giovani fuori città, anche se possono avere un mutuo al 100 per cento del prezzo. I dati delle venditeI dati delle Entrate ci consentono di inquadrare il fenomeno. Nei primi nove mesi del 2021 le vendite di case a Milano hanno superato dell’1,7 per cento quelle dello stesso periodo del 2019. Nella provincia l’incremento è stato del 22,7 per cento. E con una differenza fondamentale: in città comprano anche gli investitori e, nelle zone di pregio, gli stranieri. Nell’hinterland gli acquisti sono quasi tutti di famiglie che acquistano la casa in cui risiedere. «Ma a chiedere troppo è anche chi ritiene di avere una casa di valore — conclude Barbera —. Bisogna fare i conti con la realtà: dai dati del nostro studio emerge che le case offerte a oltre un milione di euro, il 12 per cento del totale, dopo sei mesi di permanenza sui portali per vendere devono ridurre il prezzo degli annunci di almeno il 10 per cento e chi sta più di un anno deve scendere di almeno il 20 per cento». Tutto questo senza contare che verosimilmente il prezzo a cui quell’immobile viene rogitato dopo la trattativa è più basso di un altro 10 per cento. Tagli degli alloggi e ristrutturazioni Tra gli altri aspetti evidenziati dalla ricerca (alcuni dei dati sono riportati nel grafico pubblicato al centro della pagina) è interessante notare come dopo la pandemia abbiano assunto una maggiore importanza non solo la superficie dell’abitazione ma anche il suo taglio: vengono privilegiati gli immobili che possono essere ristrutturati in modo da poter ottenere spazi su misura. La superficie delle case vendute a Milano è nettamente minore rispetto al resto del Paese (ecco la fotografia secondo gli ultimi dati medi: Milano 82,2 metri quadrati, Roma 96, Italia 109,1) però la richiesta di trilocali oggi è più forte di quella dei bilocali e a parità di numero di vani la scelta si orienta sempre più spesso sulle case di maggiore superficie. Standard energetici: effetto SuperbonusUn tema di grande attualità, alla luce della querelle sul superbonus, è l’attenzione alle prestazioni energetiche dell’edificio. Per il 37,4 per cento delle persone che cercano casa a Milano è fondamentale una buona classe energetica e per un altro 32,4 per cento è importante. Per buona classe energetica quando si parla di immobili usati ci si riferisce ad alloggi ubicati in edifici di classe da B a D, visto che palazzi in classe A di oltre dieci anni in pratica in città non ce ne sono, mentre il discorso cambia completamente se ci riferiamo alle case in costruzione, dove la classe A (anche nell’hinterland) è un prerequisito. La buona classificazione energetica è destinata a crescere di importanza, perché a una legislazione comunitaria sempre più stringente sulla riduzione dell’inquinamento seguirà con tutta evidenza una stretta nelle leggi nazionali e piano piano le case energivore finiranno fuori mercato. Basta provare a rivendere oggi un’auto diesel Euro 4 per capire che cosa rischia il mercato immobiliare con i prezzi di Milano… Se vuoi restare aggiornato sulle notizie di Milano e della Lombardia iscriviti gratis alla newsletter di Corriere Milano. Arriva ogni sabato nella tua casella di posta alle 7 del mattino. Basta cliccare qui. 14 febbraio 2022 (modifica il 14 febbraio 2022 | 11:59) © RIPRODUZIONE RISERVATA, Photo Credit: , , milano.corriere.it, %%item_url %%, Milano – Economia, Milano – Economia, Milano – Economia, Leggi di più, , https://images2-milano.corriereobjects.it/methode_image/socialshare/2022/02/13/c49e0b96-8d02-11ec-ab58-6edac401c3bd.jpg, Corriere.it – Homepage, Corriere.it – Notizie e approfondimenti di cronaca, politica, economia e sport con foto, immagini e video di Corriere TV. Meteo, salute, guide viaggi, Musica e giochi online , https://www.corriere.it/rss/images/logo_corriere.gif, http://xml2.corriereobjects.it/rss/homepage.xml, Gino Pagliuca
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